Vous souhaitez acheter la maison de vos rêves, faire construire ou encore faire des travaux dans votre studio pour le transformer en loft, c’est le prêt immobilier qu’il vous faut !

L ' E S S E N T I E L  du  prêt   I M M O B I L I E R

• Le taux : il peut être fixe ou révisable (variable). Lorsqu’il est révisable, il ne peut varier qu’une fois par an et est assorti de plusieurs sécurités (=> les variations sont limitées à la hausse et à la baisse).

• La durée : jusqu’à vingt-cinq ans pour certaines banques. La durée a une incidence sur le coût total du prêt et sur le montant des mensualités.

• Les garanties : obligatoires pour un prêt immobilier. Elles peuvent être une hypothèque, ou la caution d’un organisme spécialisé (mutuelle pour certains fonctionnaires par exemple).

• Les assurances : certaines sont obligatoires comme l’assurance DIT (Décès, Perte totale et irréversible d’autonomie, Invalidité ou incapacité de Travail), ou facultatives comme l’assurance perte d’emploi.

• Les frais de dossier : propres à chaque banque.

• Les pénalités en cas de remboursement anticipé (souvent 3% du capital remboursé par anticipation => à ne pas négliger).

• La plupart des banques proposent des prêts immobiliers évolutifs : vous pourrez adapter votre prêt à l’évolution de votre situation personnelle ou professionnelle (augmenter ou diminuer les mensualités en cours de prêt).

Il existe plusieurs types de prêts immobiliers, les principaux sont les suivants :

• Les prêts épargnes logements : pour les détenteurs de Plan d’Epargne Logement (PEL) ou de Compte Epargne Logement (CEL).

• Les prêts à 0% (accordés selon les revenus).

• Les prêts immobiliers bancaires classiques : à taux fixe, révisable, évolutifs.

• Le plus souvent, il est nécessaire de combiner plusieurs types de prêts immobiliers pour boucler le financement de son projet.

• Les prêts épargne logement sont soumis à une réglementation très précise que votre banquier pourra vous présenter. Néanmoins, il est bon d’ouvrir très tôt un PEL et CEL pour " prendre date ".

L E S   A S T U C E S

Il est bon de savoir que :

• Il est nécessaire de bien évaluer le coût total de votre projet immobilier. Vous devez ainsi prendre en compte les éléments suivants :

  • Les frais de dossier du / des crédits bancaire(s)

  • Les frais perçus par le notaire :

  • Pour enregistrer " officiellement " la vente (x% pour un bien neuf, y% pour un bien ancien)

  • Pour enregistrer les garanties demandées par la banque : le montant de ces frais dépend du montant du crédit.

  • Les frais d’agence

Tous ces frais s’ajoutent aux prix d’acquisition et au coût des éventuels travaux. Certaines banques refusent de financer ces frais et demandent qu’ils soient couverts par de l’apport personnel => faites jouer la concurrence.

 

• Les banques financent difficilement 100% du montant du projet. Il est donc indispensable de disposer d’un apport personnel, même minime afin de " rassurer " votre banquier et de réduire le montant du prêt.

Plus votre apport personnel sera important, plus vous aurez de poids face aux banques pour négocier.

Comme pour les prêts à la consommation, si votre compte bancaire fonctionne normalement, et si le total de vos charges (loyer, mensualités de crédit(s), ...) reste inférieur à 30% du total de vos revenus, votre banque, mise en concurrence, doit pouvoir vous faire la meilleure proposition.

• Vendre des prêts immobiliers est un métier de spécialiste => consultez votre banque ainsi que les établissements spécialisés dans le crédit immobilier. Vous pourrez ainsi bien comprendre le montage de votre financement et comparer plus facilement les différentes propositions.

• Demandez des simulations écrites.

• Vous devez logiquement domicilier vos revenus dans la banque qui vous accordera le prêt immobilier.

• La caution d’un organisme spécialisé coûte moins chère qu’une hypothèque.

Ce qui est négociable :

• Le taux d’intérêt

• Les frais de dossier

• Les pénalités en cas de remboursement anticipé. Ces pénalités peuvent représenter des sommes très importantes => prévoir dans le contrat de prêt une exonération partielle ou totale.

• Le taux d’intérêt ne doit pas être le seul critère. Votre décision doit aussi prendre en compte les possibilités d’évolution des mensualités, les garanties demandées et surtout la transparence du contrat de prêt. Tout doit vous être expliqué. Ne signez pas tant que persiste une zone d’ombre. Un taux très bas cachera toujours quelque chose. Il faut bien que l’établissement financier y trouve son compte à un moment.

Néanmoins, rassurez vous, la plupart des formules proposées sont simples et pourront vous permettre d’acquérir la maison de vos rêves !

La concurrence entre les banques est très forte, profitez-en et mettez votre banquier sous pression !

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